Richard.Meerstra@borgentax.nl

Achtergrond
De verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap kan belast zijn met overdrachtsbelasting. Anders dan bij een rechtstreekse verkrijging van het vastgoed (‘stenentransactie’), verloopt de aangifte niet via de notaris. Als de verkrijging een belastbaar feit is voor de overdrachtsbelasting, moet de koper zelf aangifte doen bij de Belastingdienst. Daarnaast moet ook de vastgoedvennootschap aangifte doen als de transactie ‘van belang kan zijn voor de heffing van overdrachtsbelasting’. 

De aangifteplicht voor de vastgoedvennootschap is ingevoerd om de informatiepositie van de Belastingdienst te verbeteren. De Belastingdienst kan namelijk moeilijk bepalen of een aandelentransactie voor de overdrachtsbelasting onderzocht moet worden als de koper geen aangifte doet. In de praktijk blijkt de aangifteplicht voor de vastgoedvennootschap niet goed te werken. Dit komt volgens de staatssecretaris doordat de verantwoordelijkheid voor deze aangifte feitelijk ook bij de koper ligt. De aangifte kan immers pas na de transactie worden gedaan, wanneer koper de aandelen bezit. Koper is dus verantwoordelijk voor zowel zijn eigen aangifte als voor de aangifte door de vastgoedvennootschap. Wanneer koper van mening is dat geen sprake is van een belastbaar feit, zal hij beide aangiften niet doen en verkrijgt de Belastingdienst dus alsnog niet de gewenste informatie.

Voorstel
In het voorstel wordt de verkoper van aandelen in een vastgoedvennootschap verplicht om de overdracht van de aandelen aan de Belastingdienst te melden. Deze verplichting geldt voor iedere overdracht van aandelen in een vastgoedvennootschap, dus ook wanneer geen sprake is van een belastbaar feit. De aangifte moet binnen twee weken na transactiedatum worden ingediend.

Indien een verkoper de aangifte niet of te laat indient kan een verzuimboete worden opgelegd. Anders dan bij andere meldingsplichten voor de overdrachtsbelasting, leidt het niet indienen van de melding niet tot hoofdelijke aansprakelijkheid voor de verkoper.

Take-away
Een koper van een vastgoedvennootschap die van mening is dat geen belasting verschuldigd is en daarom geen aangifte doet, heeft door dit nieuwe voorstel een verhoogde kans op controle door de Belastingdienst. Voor dergelijke partijen wordt het dus (nog) belangrijker om het fiscale dossier op orde te hebben en een weloverwogen standpunt in te nemen.
                                                                                                           
Bij transacties kan ook discussie bestaan over de vraag of de vennootschap kwalificeert als vastgoedvennootschap. Wanneer dat niet het geval is, geldt de meldingsplicht voor de verkoper niet. Partijen doen er daarom goed aan om hun standpunt hierover vast te leggen in (bijvoorbeeld) de koopovereenkomst. Hoewel het om een wetsvoorstel gaat dat pas per 2028 in werking treedt, moeten partijen hier nu al rekening mee houden als de levering van de aandelen in of na 2028 plaats zal vinden.

Omdat het om een consultatievoorstel gaat, kan de uiteindelijke regeling nog wijzigen. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten.