Een gezamenlijk vastgoedfonds

Gezien de benodigde expertise en capaciteit heeft de belegger de samenwerking gezocht met een gerenommeerde ontwikkelaar. Afgesproken werd dat beide partijen het project gezamenlijk zouden uitvoeren en het eindresultaat 50/50 in eigendom zouden houden: 50% bij de belegger en 50% bij een aandeelhouder van de ontwikkelaar. Daartoe zou een gezamenlijk vastgoedfonds worden opgezet.

De centrale vraag was hoe deze samenwerking fiscaal zo optimaal mogelijk kon worden gestructureerd. De belegger bracht de grond en bestaande opstallen in en diende hiervoor te worden vergoed. De ontwikkelaar bracht zijn ontwikkel- en marktkennis in. De bouw zou door een derde aannemer worden uitgevoerd.

Een belangrijk aandachtspunt was dat de belegger beschikte over een herinvesteringsreserve (HIR) die binnen afzienbare tijd moest worden benut. De belegger wilde de investering in het nieuwe project afboeken op deze HIR om vrijval te voorkomen. Daarnaast moest zorgvuldig worden bepaald op welke wijze de grond fiscaal optimaal kon worden ingebracht in het samenwerkingsverband, en welke rechtsvorm hiervoor het meest geschikt was.

De optimale oplossing bleek te zijn dat de ontwikkelaar de helft van de grond zou afnemen nadat sprake was van een bouwterrein voor de btw. Dit leverde een tarief voordeel in de overdrachtsbelasting op van 6,4% (10,4%-4%) en voor een gedeelte mogelijk 0% overdrachtsbelasting. Voorwaarde was echter dat levering pas kon plaatsvinden ná de sloop van de bestaande opstallen. Dit bracht risico’s mee voor de belegger, omdat de HIR binnen drie jaar moest worden benut: te late levering kon leiden tot het vrijvallen van de HIR. De uitdaging was dus het vinden van een balans: wel levering als bouwterrein (btw-voordeel), maar zodanig dat de grond nog kwalificeerde als bedrijfsmiddel voor benutting van de HIR.

Tot slot moest voor de btw op de ontwikkelings- en bouwkosten een structuur worden opgezet die voorkwam dat partijen aanzienlijke btw-bedragen zouden moeten voorfinancieren.